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趙丹智等126戶與保山官房房地產開發有限公司商品房預售糾紛系列案

2015-06-19 18:12:33 來源: 本站

 

趙丹智等126戶與保山官房房地產開發有限公司商品房預售糾紛系列案
 
——成功調解系列案件、積極化解群體性糾紛
 
【案號】
一審案號:(2009)隆民二初字第66號等案
二審案號:(2010)保中民二終字第14號等案
再審案號:(2010)云高民再終字第86號等案
 
【裁判要旨】
2005年5月31日,最高人民法院作出《關于加強再審調解工作的通知》,強調了民事再審中調解的重要性和必要性。我院通過探索民事再審案件的調解方法和規律,成功的調解了一批矛盾尖銳的商品房預售買賣合同糾紛,達到了定紛止爭的社會效果。
【基本案情】
2006年4月29日,保山官房房地產開發有限公司(以下簡稱保山官房公司)取得保山市北城春天·彩蝶家園開發項目的商品房預售許可。同年5月下旬開盤售樓,但開盤售樓時保山官房公司尚未取得該項目所需的建設用地。2006年5月,趙丹智、楊世仙、楊宏、李奔華等126人與保山官房公司簽訂《商品房購銷合同》及《補充協議》,購買商品房,約定購房者支付首付款之日起3天內,將辦理個人住房按揭貸款所需全部資料提供給保山官房公司,銀行審查同意貸款之后,由銀行直接向保山官房公司支付。保山官房公司應于2007年10月31日前將驗收合格并符合合同約定的商品房交付給購房者。合同對趙丹智等人逾期付款、逾期提供貸款資料給銀行的違約責任,以及保山官房公司逾期交房的違約責任均進行了明確約定,并約定非開發商原因政府未按時將土地使用權交付,致使不能按期開工,購房者同意適當延長《商品房購銷合同》所約定的房屋交付期限,在此期間保山官房公司不承擔逾期交房的違約責任。
協議簽訂后,126戶交付了首付款,也先后辦理了貸款手續,但多數均在通知交房后才辦理。保山官房公司取得土地使用權的時間延至2007年1月24日交付84畝,2007年12月底交付41畝,最后2畝開發用地于2009年1月移交完畢。為此,保山官房公司未能在2007年10月31日合同約定的交房期限內交房。2008年11月19日,保山官房公司在保山日報刊登交房公告,“彩蝶家園”一期商品房于2008年11月20日開始交房,比約定交房期限逾期385天。之后126戶陸續辦理了接房手續。雙方當事人因逾期交房問題發生糾紛,126戶購房者遂訴至保山市隆陽區人民法院,請求判令保山官房公司按約支付逾期交房違約金。
【審理情況】
一審法院認為:保山官房公司在既未取得“彩蝶家園”一期的開發用地,也未取得開發用地的土地使用權證書的情況下開盤預售商品房,其行為已違反《城市商品房預售管理辦法》的規定,是導致其未能按約定時間交房的直接原因,應當按照合同約定承擔逾期交房385天的違約責任。保山官房公司提出在補充協議中約定,由于政府遲延交地造成遲延交房的,不承擔違約責任的抗辯理由不能成立。但雙方合同約定的逾期交房違約金過高,應按照公平原則以購房者所受實際損失為標準進行調整,以保山官房公司公告交房日以前購房者所交現金在2008年11月19日之前所產生的利息額為依據,判決保山官房公司承擔數額不等的違約金。
保山官房公司不服提起上訴,保山市中級人民法院認為:保山官房公司在取得商品房預售許可證明,而沒有取得開發房地產的土地使用權證書、施工許可證的情況下,就與趙丹智等人簽訂商品房預售合同及補充協議,其行為已違反《城市商品房預售管理辦法》的規定,致使未能按合同約定的時間交付房屋,已構成違約。購房者在合同簽訂后,僅支付首付款,余款至2009年官房公司公告交房后才付清,其行為也已構成違約,鑒于雙方在履約過程中均有違約行為存在,故對雙方的訴訟請求均不予支持。據此二審判決撤銷一審判決,駁回126名購房者的訴訟請求。
云南省人民檢察院受理126名購房者的申訴后,認為二審判決適用法律不當,判決有誤,向我院提出抗訴。至此,買賣雙方的矛盾白熱化。
【調解結果】
保山官房126件抗訴案件,審監審監二庭高度重視,先后三次到保山做工作,從調卷、制作提審裁定、送達、到當地接觸當事人、到一二審法院了解整個案件情況,最后制定了周密的調解計劃,確定了調解工作的方案,引導雙方從相互理解到化解矛盾,并確立調判結合的原則,調解的同時進行開庭審理,經過艱辛的付出,最終在開庭后,經過一年的不間斷的調解工作,分四批將126件案件全部調解,達到了化解矛盾的目的。分別情況為:
第一、趙丹智等43案,雙方達成調解協議,由保山官房公司用一年物業管理費的形式補償購房者,該款由保山官房公司直接向物管公司支付。
第二、楊宏等77案,雙方達成調解協議,由保山官房公司用二年物業管理費的形式補償購房者,該款由保山官房公司直接向物管公司支付。
第三、楊世仙一案,雙方達成調解協議,按一審法院判決執行,由保山官房公司向楊世仙支付逾期交房違約金23333.45元。
第四、李奔華等5案,雙方達成協議,由購房者撤回申訴,庭外和解。
【調解心得和經驗】
此批案件的審結有以下幾方面的重要意義:
第一、領導重視,周密部署。
目前,全國法院正在深入開展社會主義法治理念再學習再教育活動。王勝俊院長提出了各級法院需要深刻理解和正確把握的十個方面的重要內容。如何在民事審判中深刻理解和正確把握人民法院的人民性,自覺踐行司法為民的根本宗旨;深刻理解和正確把握“調解優先,調判結合”的工作原則,全力促進社會和諧是廣大民事法官在審判工作實踐中需要認真體悟和省察的重大課題。作為審判一線的法官,我們開展再學習再教育活動,就是要更加注重圍繞司法實踐自覺檢驗和修正自己的理論與觀念,在每一個案件中進一步堅定踐行社會主義法治理念,使之體現在服務大局的工作思路上,反映在客觀公正的司法活動中,落實在案結事了的裁判效果上,實現法治理念和審判工作實際的有機統一。
我院執行了最高法院對民事再審案件大力調解的要求,實現了我院民事再審案件調解質的飛躍,豐富了全省民事再審案件的調解方法和經驗。再審案件的調解難度較大,在2010年4月最高法院在南寧組織的調解座談會上,最高法院提出了民事再審的調解要求,并由其他高院介紹交流了在再審案件調解上的豐富經驗。會議后,我院領導組織進行了各種學習,有理論學習,有實戰操作觀摩,有相互交流經驗,有對調解成功的大力弘揚,甚至參與個案的調解、制定調解計劃。通過學習與實踐,我院審監二庭找出了我省在此項工作上存在的差距,并通過各種方法力爭將此差距縮小,樹立了科學調解、有效調解、大力調解、每案調解、全員調解的良好意識。為調解工作付出了艱辛的努力,有著辛苦并快樂著的工作態度,經過奮斗,調解工作有了實質性的改變,是此系列案件能得以調解成功的基礎。
第二、摸索積累了審理群體性再審案件的經驗。
群體性案件有著不同于普通單個案件的獨有特點,作為再審案件,此類上百件的群體性案件尚屬首例。在此系列案件的審理過程,從最初的爭取早立案早審結早化解的思路開始,我院審監二庭做了仔細深入的思考。經過與我院立案庭協商,為了熟悉案情,審監二庭自己審查,自己調卷,加快了案件的進程。這一階段既熟悉了整批案件的共性,也找出了不同情況的個案,在接觸當事人做調解工作時,當審監二庭的合議庭成員如數家珍般的把不同的案件展示出來時,當事人從感情上接受了,對我院提出的方案從一開始的截然抵制,到后來的愿意考慮,經過猶豫再三,最后接受了調解。在進入審理階段,當調解工作出現了挫折時,不是僅僅停留在調解上,而是迅速的進入開庭審理階段,在經過挑選的案件審理過程中,既選出有代表性的案件,也找出有特性的案件,使雙方在庭審中更加明白自己的狀況,這是調解之所以能達成的關鍵點。從調解的結果上可以看出,有楊世仙一案單獨調解支持了其訴請。原因在于經過排查后,此批案件中僅有楊世仙向法庭提交了其向保山官房公司交貸款材料的《收據》,完全履行了合同約定的義務。由于原一審二審沒有對此證據進行過質證,此案再審開庭中,重點讓雙方對《收據》的真實性、產生的后果等進行闡述,經過這一環節的審理,雙方對是否能夠出示《收據》的重要性有了認識,也認識到沒有《收據》,購房者就不能證明自己已經履行了向開發商交付貸款資料的義務。于是,開發商認識到了楊世仙案的特殊性,同意按照一審判決的違約金全額支付給對方。在其余沒有《收據》125戶中,情況也有所不同,有一部分是在開發商公告交房之前交付了貸款資料、辦理了貸款手續、付清了全額房款的,通過調解后,由開發商代其支付二年的物管費。在公告交房之后方辦理貸款手續交清房款的,由開發商代其支付一年的物管費。其余要賣房的5戶,經與開發商協商后,由開發商為其辦理更名,購房戶撤訴。可見,126件案件并不是簡單的以一種方法一個思路來進行的調解,而是建立在摸清案情,有的放矢的各個擊破。
第三、在具體的調解中方法全面到位,拉近與當事人的情感距離,真正做到以情動人,是本次調解的制勝法寶。
經過了解,此批案件的購房者大多是機關公務員、事業單位的工作者以及少數企業職員。換句話說,是保山當地具有一定身份的人。而開發商是云南知名的本土房地產商。前期政府出面做過工作,已經把一批“好說話”的人止步于訴訟之外,一審二審之后也服判息訴了一部分,也就是說,剩下了進入再審的這126戶是所有購房者(400余戶)中最難啃的骨頭,曾經到市政府去靜坐過。同時,我院也了解到,購房戶所購的房屋到交房時,正巧是市場行情最好之時,房價多數已經翻番。于是審監二庭的同志們不辭辛苦,三到保山與購房戶見面,無數次的在昆明與代理人面談和電話溝通,一是把審監二庭的同志們對市場行情的認識告訴購房者,恭喜他們的房產大幅增值;二是指出一審二審及購房者反復談到的,開發商在沒有取得土地使用權的前提下銷售的問題,審監二庭的同志們告訴購房者,如果要糾纏在這個問題上的話,那么就要審查是否存在違反法律的問題,如果違反法律,產生的后果是合同無效,雙方互相返還,對購房者來說利益損失很大;三是考慮到開發商不愿意因長期訴訟影響企業形象,也不愿意拿出現金表示自己理虧,提出了用代付物管費的方法進行調解。在整個調解過程,耐心細致的工作,與購房者面對面的對此交談,針對工作中主要矛盾提出的可行的解決方法,最終達成了調解。
第四、檢察院參與共同做調解工作,形成合力,最終完成了案件的調解。
我院由審監二庭牽頭,與省檢察院聯合出臺了加強民事抗訴案件調解工作的規范性文件,明確協同調解的重點案件范圍,協商不同類型案件的調解方案,尋求人民法院、人民檢察院有效配合。此次調解工作既是踐行文件精神,也是創新工作方式。收到案件后,我院就案件情況,工作思路加強與檢察機關溝通,尋求他們的具體配合支持,尋求建立審判機關與法律監督機關協同調解民事抗訴案件的新機制,共同化解矛盾糾紛。每次到保山做工作兩部門都同時前往,做工作時也同時出現,不管誰先發言,另一方都保持相同的認識和態度。但在力度上又有所側重,考慮到申訴人一方對檢察機關更加信任,檢察機關就加大對購房者的工作力度,而我院則加大對開發商的調解力度。當調解了第一批后,工作陷入了僵局,開發商只愿意再補償另一批購房者一年物管費,購房者不愿意。這時候,檢察機關通過保山市檢察院在保山做部分購房者的工作,省檢察院在昆明做代理人的工作,當事人最后完全接受了調解,使整批案件完美結案。這一成功的案例,正好說明了人民法院和檢察機關作為法律不同階段的執行者,適用的同樣的法律,只要形成合力,定能更好的達成化解社會矛盾這一終極目標。
王勝俊院長指出,“調解是高質量、高效益、高水平的審判。”在社會矛盾異常尖銳的今天,調解之于審判,無疑是最好的定紛止爭化解矛盾的良性手段。審監二庭處于云南省民事審判的出口,深知肩負的重任。只要我們懷著一份對人民的真情,對黨和國家事業的忠誠,真心的為化解糾紛減少社會矛盾盡力,就一定會取得社會效果和法律效果的統一,得到社會的認可。也是人民法院更好地踐行社會主義法治理念再學習再教育活動的具體表現。
 
 

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